Слово «апартаменты» для российского рынка недвижимости стало привычным, но несведущему человеку не совсем понятно, чем они отличаются от квартиры. Выглядят они так же - кухня, комнаты, санузел - а стоят дешевле. В чем подвох? Вместе с экспертами разбираемся, чем апартаменты отличаются от обычной квартиры и что стоит учитывать, если вы собрались их покупать.

Что такое апартаменты
С юридической точки зрения апартаменты - это помещение нежилое. То есть не для жилья. Но здесь некоторое время побыть, переночевать - как, например, в гостинице.

Четкого определения апартаментов в российском законодательстве пока нет, хотя этот вопрос обсуждается уже несколько лет.

«На мой взгляд, апартаменты - это незаконнорожденное дитя социалистической и капиталистической идеи, - считает кандидат юридических наук, адвокат Михаил Боровский. - Кто бы что ни говорил, эта недвижимость законодательно и нормативно не урегулирована. В Жилищном кодексе существует запрет на проживание в нежилых помещениях. Но если они являются гостиничными, то есть относятся к индустрии гостеприимства, это возможно. При этом, как мы все понимаем, очень часто апартаменты, не относящиеся к гостиничному статусу, используются для жилья».

Как поясняет эксперт, государство дает застройщикам жилых домов очень большую социальную нагрузку. Есть ряд жестких требований к жилым зданиям - например, по инсоляции (сколько часов в день в комнаты должны попадать прямые солнечные лучи). Требуется создание школ и детсадов, организация парковочных мест и так далее, что заложено еще с советских времён. Для застройщика это тяжело и дорого. Если же строятся нежилые помещения - апартаменты - то нагрузка на застройщиков меньше, поэтому их часто используют как альтернативу квартирам.

Виды апартаментов
Апартаменты часто строят там, где невозможно или невыгодно строить жилье. Условно их можно разделить на два типа.

апартаменты в хорошей локации. Например, в перенаселенном центре города. Построить сопутствующую инфраструктуру (детсады, школы, поликлиники и пр.) здесь негде, а уже существующие - переполнены. Как правило, такие апартаменты - это по сути дорогое жилье высокого класса. Покупателям таких «квартир» не очень-то нужна прописка и местные соцобъекты - они лечатся в платных клиниках, отдают детей в частные школы и т.п.
«Из-за дефицита земель в центральных частях города и отсутствии возможности строить социальную инфраструктуру застройщики предпочитают возводить именно апартаменты, но при этом обеспечивают жильцов всей возможной инфраструктурой внутри самого комплекса», - отмечает директор компании «Мечты в квадрате» Виталий Червяков.

Похожая ситуация с апартаментами на курортах. Такие дома строят для сдачи в аренду отдыхающим, которым и подавно не нужны детсады и школы.

апартаменты в промзонах. В промзоне, около вредных производств, близко к железнодорожным путям, автотрассам и т. п. зачастую нельзя построить жилье, поскольку оно не будет отвечать различным нормам (санитарным, по шуму и т. п.). Поэтому здесь строят не жилые дома, а апартаменты эконом-класса. За счет экономии на инфраструктуре, более дешевых земельных участков они получаются дешевле, и такую недвижимость покупают те, кому никак не хватает на полноценную квартиру.
Отдельно стоит сказать про апарт-отели. Они очень похожи на гостиницы, главное отличие - в номерах есть кухня, как в обычной квартире. Но в то же время гость может воспользоваться и гостиничными услугами. Например, заказать уборку, отдать вещи в химчистку или попросить вызвать такси. В последние годы развиваются инвестиции в апарт-отели: можно выкупить отдельный номер и сдавать его в аренду. Самостоятельно искать постояльцев не придется - этим, как и оказанием гостиничных услуг, занимается управляющая компания. Но и доходами с ней придется поделиться.

Отличия апартаментов от квартиры

Можно шуметь круглые сутки
В жилых помещениях может действовать закон о тишине (если он существует в регионе), а в апартаментах - нет.

Если вы живете в апартаментах, вашим соседом может быть кто угодно - от нотариуса до круглосуточного фитнес-клуба, ночного клуба и другого шумного заведения, говорит Виталий Червяков. «Даже если рядом живет обычный жилец, никто не запретит ему включать музыку в три часа ночи», - поясняет он.

Светлана, владелица двухкомнатных апартаментов в ЖК на северо-востоке Москвы, знает это по своему опыту. «У нас в доме есть хостелы, а также достаточно много владельцев просто сдают свои квартиры посуточно, так что собственников живет мало, - рассказывает она. - С соседями по площадке мне более или менее повезло, а вот этажом выше сдают квартиры посуточно. Так вот там может ночью громко играть музыка, а иногда соседи начинают пьяные дебаты. Но мы нашли собственника этой квартиры - вполне адекватный мужик оказался, и если соседи начинают шуметь, мы тут же пишем ему, и он решает этот вопрос. Либо сразу предупреждает жильцов, чтобы не шумели».

Татьяна, владелица трехкомнатных апартаментов, обращает внимание, что в плане шума риск можно минимизировать еще на стадии выбора недвижимости. «Я специально купила апартаменты на последнем этаже и угловые, - делится она. - Да, конечно, есть риск, что крыша протечет, но зато вверху соседей нет, а сбоку - только один. Правда, он сделал в своей квартире хостел, но и в этом плане нам повезло: постояльцев не видно и не слышно».

Владельцы слабо защищены от проблем у застройщика
Если что-то случится с застройщиком жилья (например, он обанкротится), то покупатели жилья (обычных квартир) сейчас достаточно сильно защищены государством. Например, если дом строится с помощью счетов эскроу, они могут в такой ситуации как минимум вернуть вложенную в недвижимость сумму.

Если же обанкротился застройщик апартаментов, то вкладчики становятся всего лишь кредиторами третьей и четвертой очереди, предупреждает Михаил Боровский. Очередь на возврат средств до них может и не дойти.

Также в доме с апартаментами коммунальные службы могут ограничить предоставление коммунальных услуг всему дому, если не все жители аккуратно оплачивают счета. В жилых домах права жителей защищены гораздо лучше и возможностей ограничить коммунальные услуги жильцам гораздо меньше, отмечает Боровский.

Постоянной прописки нет
Прописаться в апартаментах по закону нельзя, ведь это помещение - нежилое.

«Когда мы покупали апартаменты, застройщик уверял, что здесь можно будет прописаться на пять лет. Позже, когда люди приобрели жилье, оказалось, что этого сделать никак нельзя, то есть фактически нас обманули, - делится владелица апартаментов Татьяна. - Для меня это неактуально, поскольку по соседству есть родительская квартира, где мы с дочкой и прописаны, но для некоторых владельцев это было принципиально важным».

Впрочем, с пропиской в апартаментах есть нюансы.

«Если это апартаменты так называемого гостиничного фонда, то временно прописаться можно, но только в том случае, когда дом используется именно как гостиница, - говорит Михаил Боровский. -То есть должна быть сертификация, при въезде-выезде любого человека положено принять у него паспорт (без него поселить людей нельзя) и обязательно сообщить в регистрационные органы. Также у гостиниц есть так называемый курортный сбор. И ответственен за всё это тот бизнес, который управляет недвижимостью».

Высокий налог и отсутствие налогового вычета
Еще одно отличие квартир от апартаментов - в налогообложении.

«Для владельцев квартир имущественный налог - до 0,1-0,15% от кадастровой стоимости, а также есть льготы для квартир до 20 м². В апартаментах же налог будет составлять 0,5-2% от кадастровой стоимости (в зависимости от статуса апартаментов)», - поясняет Виталий Червяков. То есть налог за апартаменты, в зависимости от региона, может оказаться в 5, а то и в 20 раз выше, чем за квартиру.

«Площадь моих апартаментов - 48 квадратных метров. Налог на них - 10 тысяч рублей в год, - делится Светлана. - У моей подруги квартира-трёшка в девятиэтажной панельке, по площади она больше, но налог у неё вдвое меньше».

Кроме того, при приобретении квартиры можно, подав документы на налоговый вычет, вернуть до 260 тыс. руб. (13% от стоимости квартиры) и до 390 тыс. руб. за проценты по ипотеке. При покупке апартаментов, как и другой нежилой недвижимости, такой возможности нет.

Дороже коммуналка
Еще один минус апартаментов состоит в том, что платежи за коммунальные услуги для собственника могут оказаться ощутимо больше, чем если бы он жил в обычной квартире.

Тарифы для квартир контролируются государством и Федеральной антимонопольной службой. Коммунальные платежи для нежилых помещений (а формально апартаменты - это то же, что магазин или производственный цех) контролируются и ограничиваются гораздо меньше. То есть их величина зависит от аппетитов поставщика ресурсов или управляющей организации.

Также собственникам апартаментов не удастся воспользоваться льготами на ЖКУ, если они у вас есть, или оформить субсидию на квартплату, если у вас низкие доходы. Квартплата (в жилых помещениях), например, должна составлять не более 22% от дохода семьи, иначе можно попросить субсидию. На оплату ЖКУ в апартаментах эти правила не распространяются.

«Апартаменты являются нежилыми помещением и там не действуют никакие льготы. В среднем разница в платежах составляет 15-20%. Все зависит от самого комплекса, ведь почти всегда вся инфраструктура, которая входит в него, оплачивается за счет собственников», - поясняет Червяков.

Величина платежей зависит от конкретного здания, затрат и желаний управляющей компании. Иногда разница с платой в жилых домах не особенно заметна. Однако никто не гарантирует, что она такой и останется навсегда.

Владельцы апартаментов не обязаны платить за капитальный ремонт. С одной стороны, это снижает ежемесячные расходы, с другой стороны - деньги на капремонт не накапливаются, и через несколько лет чинить текущую крышу или изношенный лифт будет не на что.

Инфраструктуры может не быть
При возведении многоквартирных домов застройщики или местные власти должны обеспечить новых жильцов социальной инфраструктурой: это поликлиники, детские сады, школы и т. п. Зачастую девелоперы новых жилых кварталов затягивают строительство таких объектов. В случае же с апартаментами застройщики и вовсе не обязаны строить такие заведения.

Тут есть и другая сторона медали, отмечает Виталий Червяков: застройщикам апартаментов не нужно дополнительно покупать землю для обеспечения социальной инфраструктуры и собственно строить здания, поэтому их затраты меньше и они могут себе позволить продавать апартаменты дешевле, чем квартиры.

«В связи с этим апартаменты стоят в среднем на 15-20%, а иногда и на 25% дешевле аналогичных квартир в этой же локации, - рассказывает эксперт. - Зато застройщики привлекают новых жильцов в свои апартаменты дополнительными бонусами - такими как фитнес-клубы на первых этажах, сауны, переговорные, коворкинг-центры, которые, правда, входят в стоимость коммунальных платежей».

Льготной ипотеки нет
Покупая апартаменты, нельзя воспользоваться господдержкой. Например, использовать материнский капитал, военный сертификат или «Семейную ипотеку» не получится.

«В сравнении с квартирами апартаменты проигрывают еще по одному пункту. Если при покупке квартир действуют различные меры господдержки на ипотечные ставки, которые на данный момент позволяют снизить процент более чем в два раза, то на апартаменты такая господдержка не действует», - поясняет Червяков.

Планировка - на ваш вкус
Один из самых больших плюсов апартаментов - это отсутствие необходимости сложных процедур согласования планировки. Вы можете легко из большой трешки сделать три студии и сдавать их раздельно посуточно, что увеличит доходность от аренды в 2-2,5 раза.

В квартирах кухня и санузлы не могут находиться над жилыми комнатами. «У собственников апартаментов нет обязательств по согласованию «мокрых точек», ведь в таком помещении нет понятия жилой комнаты в принципе: оно все нежилое», - уточняет Червяков.

Это преимущество и при сдаче апартаментов в аренду, и, если владелец планирует жить там сам.

«У нас была «евродвушка», то есть одна комната и еще комната, совмещенная с кухней. В итоге мы поставили стенку, и получились два полноценные раздельные комнаты и одна небольшая кухня, - делится опытом Светлана.

Технические требования к нежилым помещениям отличаются от требований к квартирам. К примеру, для жилья есть требования по той же инсоляции, для апартаментов их нет. Это может сделать проживание в апартаментах менее комфортным, чем в квартирах. А на рынке в итоге появляются так называемые апартаменты без окон, в подвалах и т. п.

Юридические нюансы

Следует также обратить внимание на то, новый ли дом с апартаментами или же это переделанное старое здание.

Есть примеры, когда берут уже давно существующее промышленное здание и переоборудуют его в апартаменты, отмечает Михаил Боровский. «Такие преобразования очень часто происходят с нарушениями, - отмечает он. - Есть случаи, когда такую реконструкцию полностью или частично признавали незаконной, здание полностью или частично сносили. Так что для владельца это дополнительный риск. Поэтому при покупке апартаментов рекомендую учитывать, сразу строился дом или это переоборудованное старое здание. Во втором случае можно заранее провести экспертизу апартаментов, которая определит, законно проводилась реконструкция или нет. Но экспертиза стоит недешево, и в итоге вся покупка может обойтись слишком дорого».

Апартаменты могут отобрать
Есть еще одна связанная с апартаментами юридическая особенность. У квартир есть так называемый «исполнительский иммунитет», у апартаментов его нет.

«По закону, если у тебя есть единственное жилье, забрать его в рамках исполнительного производства (при банкротстве, за долги) нельзя. А вот если недвижимость - нежилая, то никого не будет интересовать, что там живут твои дети, что ты ходишь в ближайшую поликлинику и другие житейские нюансы. Формально это не жилье, и его могут отобрать», - говорит Боровский.

Хуже защищены и владельцы апартаментов, которые покупали их на вторичном рынке (уже не у застройщика). Если прежний владелец обанкротится, относительно недавно проданную недвижимость могут забрать в счет долгов прежнего владельца. Если эта недвижимость - единственное жилье нового собственника, у него есть определенные преференции (после продажи квартиры на торгах ему вернут уплаченную ранее сумму, также он может доплатить и выкупить это жилье). У владельцев апартаментов, нежилой недвижимости, таких преимуществ нет.

Наследование - стандартное, но есть нюанс
Бытует мнение, что есть сложности с передачей апартаментов по наследству. На самом деле это не так: как и любая недвижимость, они переходят наследникам в собственность по общим правилам, процедура - такая же, как с принятием в наследство квартиры, дачи и так далее.

«В случае с апартаментами есть единственная тонкость, - говорит Боровский. - В судебной практике многие наследственные вещи строятся на факте совместного проживания. Доказать или опровергнуть совместное проживание в случае с апартаментами сложнее. В квартире, где люди официально зарегистрированы, это сделать проще».

Следствием этого может стать более сложная процедура оформления наследства или же более высокий налог или оплата услуг нотариуса.

Апартаменты: плюсы и минусы

Минусы апартаментов: чем они хуже квартиры

Итак, у апартаментов достаточно большой список «минусов».

• нельзя прописаться
• выше налоги
• выше коммунальные платежи и нет льгот
• проще отключить коммунальные услуги, а если здание построено с нарушениями - даже снести его
• соседи могут оказаться очень шумными
• нельзя прописаться и, соответственно, воспользоваться местной социальной инфраструктурой, оформить льготы и пособия
• при покупке нельзя воспользоваться льготной ипотекой или маткапиталом.

Плюсы апартаментов: в чем выгода для владельцев

Тем не менее в некоторых случаях покупка апартаментов станет удачным решением.

апартаменты стоят дешевле квартир (если вы не планируете использовать ипотеку с господдержкой или маткапитал).
проще сделать ремонт или перепланировку
можно шуметь (если вы, например, хотите играть на музыкальных инструментах по ночам, предъявить вам претензии по закону сложнее)
апартаменты выгодно покупать под сдачу в аренду
хорошие локации.

Примерно о таких же «плюсах» и «минусах» говорят и сами владельцы апартаментов.

«Я довольна, что живу отдельно от родителей и у меня своя «квартира», - говорит владелица апартаментов Светлана. - Но если бы у меня была другая жизненная ситуация, то апартаменты я бы не рассматривала. Однако я понимаю, что на обычную квартиру никогда не накоплю. Когда четыре года назад я покупала в ипотеку эту «евродвушку», она на стадии строительства стоила 3,9 млн. рублей, причем первый взнос был всего 1 миллион. Двухкомнатная же квартира такого же метража, причем на вторичном рынке, стоила от 6,5 миллиона». Для жизни апартаменты хороши только в том случае, если, помимо них, есть основное жилье (например, можно прописаться в квартире родственников). «Но для аренды такой вариант, конечно, очень хорош, - добавляет Светлана. - В нашем доме апартаменты очень быстро сдаются. Плюсами являются шаговая доступность метро и старый, уже благоустроенный район».

Что выгоднее для инвестиций в недвижимость: апартаменты или квартира
Поскольку апартаменты стоят дешевле, а сдавать их в аренду можно примерно по той же цене, что и квартиры, зачастую они выгоднее для инвестиций.

Отличий в налогообложении при сдаче в аренду между апартаментами и квартирами нет, подчеркивает Червяков. Кроме того, застройщики часто стараются обеспечить жильцов разнообразной инфраструктурой внутри самого комплекса. «Самый главный плюс апартаментов - это локация, - считает эксперт. - Поэтому апартаменты больше всего подходят именно под сдачу в аренду».

«В законодательстве есть определенные ограничения на сдачу помещений в обычных жилых домах, что и правильно: одно дело - соседи живут, а другое - непонятно кто. Поэтому в апартаментах жилья сдается существенно больше», - подтверждает Михаил Боровский.

Будущее апартаментов
Стоит добавить, что разговоры о необходимости законодательного определения апартаментов идут уже не один год. Иногда говорят о том, что нужно приравнять их к жилью. В последнее время чаще звучат мнения, что они жильем все-таки не станут. Один из вариантов - придать им статус третьего вида недвижимости (нечто среднее между жилыми и нежилыми помещениями). Возможно, будет урегулирован вопрос с налогами и коммунальными платежами.

 

По материалам Российской Газеты